Pernah mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)? Istilah itu sering muncul dalam transaksi jual beli properti.
Tidak sedikit orang yang mengira bahwa PPJB adalah sebuah sertifikat. Padahal, PPJB hanyalah sebuah dokumen di bawah tangan antara penjual dan pembeli sebelum berlakunya Akta Jual Beli (AJB).
Dokumen tersebut bisa juga dibilang sebagai akta non-otentik. Artinya, pengesahan PPJB tidak perlu di notaris atau PPAT.
Masih penasaran mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli? Dalam artikel ini, kami akan membahas apa itu PPJB hingga syarat-syaratnya.
Baca artikel ini sampai akhir, ya!
Baca Juga: Rumah Sulit Dijual? Ini 7 Alasan dan Solusinya!
Apa Itu PPJB?
Seperti yang dijelaskan di awal, PPJB adalah kesepakatan awal antara penjual dan pembeli atas tanah atau properti yang bersifat di bawah tangan, tanpa keterlibatan PPAT atau Notaris.
Dokumen ini berisi komitmen untuk melakukan transaksi jual beli properti, mencakup pembayaran uang muka, rincian harga, tenggat pelunasan, dan waktu penandatanganan akta jual beli.
Tujuan utama PPJB adalah memberikan jaminan awal agar properti tidak diperjualbelikan kepada pihak lain sebelum proses resmi berlangsung.
Jenis PPJB
Terdapat dua jenis PPJB dilihat dari sisi pembayaran yang wajib Anda ketahui, yakni PPJB lunas dan belum lunas. Simak penjelasannya di bawah ini:
1. PPJB Lunas
Jenis PPJB yang pertama adalah PPJB lunas. Artinya, dokumen itu dibuat ketika pembeli telah melunasi seluruh harga properti kepada penjual, tetapi belum bisa dilakukan Akta Jual Beli (AJB) karena alasan tertentu.
Beberapa alasan mengapa AJB belum bisa diterbitkan misalnya sertifikat masih dalam proses balik nama, pemecahan, atau sertifikat induk belum terbit. Dalam hal ini, PPJB lunas menjadi dasar hukum untuk mengikat hak pembeli atas properti tersebut hingga AJB dapat dibuat secara resmi di hadapan PPAT.
Baca Juga: 7 Tips Membeli Rumah Inden yang Aman
2. PPJB Tidak Lunas
PPJB tidak lunas berlaku ketika pembeli baru membayar sebagian dari harga properti, biasanya berupa uang muka atau cicilan awal. Perjanjian ini mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak selama masa pelunasan, termasuk besaran cicilan, tenggat waktu pembayaran, dan sanksi bila ada wanprestasi.
PPJB tidak lunas bersifat penting untuk menjamin komitmen pembeli sebelum transaksi dinyatakan sah sepenuhnya melalui AJB.
SPPJB, Istilah Lain untuk PPJB dari Developer
Selain PPJB, di lapangan Anda mungkin lebih sering mendengar istilah SPPJB (Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Keduanya merujuk pada dokumen yang sama — SPPJB umumnya dipakai istilahnya oleh developer perumahan saat memasarkan rumah tapak atau apartemen, sedangkan PPJB dipakai lebih luas termasuk transaksi tanah antarindividu.
Yang membedakan bukan nama dokumennya, tapi *kapan* Anda diminta menandatanganinya. Untuk pembelian dari developer, SPPJB biasanya ditandatangani bersamaan dengan proses akad kredit di hadapan notaris, bagian legal developer, dan bagian legal bank (untuk transaksi KPR).
Syarat-Syarat PPJB
Pengembang dapat mulai memasarkan rumah tapak, rumah deret, maupun rumah susun yang masih dalam tahap konstruksi melalui skema Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Meski demikian, pelaksanaan PPJB baru dapat dilakukan apabila telah terpenuhi sejumlah ketentuan yang menjamin kepastian hukum, yaitu:
- Tanah telah memiliki status kepemilikan yang sah
- Isi perjanjian sudah disepakati kedua belah pihak
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) telah diperoleh
- Prasarana, sarana, serta utilitas umum tersedia
- Setidaknya 20% dari pembangunan fisik telah dibangun
Nah, itu dia informasi mengenai PPJB yang wajib kamu pahami sebelum membeli tanah atau bangunan. Ingin mengetahui informasi penting lainnya seputar dunia properti? Cek artikel kami lainnya di sini!
Baca Juga: 4 Perbedaan SHM dan HGB yang Wajib Diketahui Sebelum Investasi Properti
Hal yang Wajib Dicek Sebelum Tanda Tangan SPPJB dengan Developer
Memenuhi syarat di atas tidak otomatis membuat SPPJB aman bagi pembeli. Berikut yang sebaiknya Anda periksa lebih dulu:
- Status legalitas lahan induk — pastikan lahan proyek sudah SHGB/HGB Induk atas nama developer, bukan masih dalam proses pengurusan.
- Klausul sanksi bagi developer — kebanyakan SPPJB mencantumkan denda untuk pembeli yang telat bayar, tapi jarang mencantumkan sanksi setimpal untuk developer yang telat serah terima. Periksa apakah ada kompensasi dan opsi refund jika proyek molor atau mangkrak.
- Jadwal pasti peralihan ke AJB — SPPJB harus mencantumkan target waktu jelas kapan AJB dibuat di hadapan PPAT, bukan sekadar "setelah lunas" tanpa batas waktu.
- Rekam jejak developer — cek apakah proyek sebelumnya selesai tepat waktu dan bagaimana reputasinya di kalangan pembeli lama. Agen properti independen seperti A&A Indonesia bisa membantu pengecekan ini secara objektif karena tidak terikat kepentingan satu developer saja.
Penting diingat: SPPJB/PPJB bukan bukti kepemilikan sah. Ia hanya pengikat komitmen sebelum AJB benar-benar ditandatangani di hadapan PPAT.
Dasar Hukum
- Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
Mengatur syarat teknis penerbitan PPJB oleh developer (status tanah, PBG, prasarana, minimal 20% progres pembangunan). Sumber resmi: https://peraturan.go.id/id/permen-pupr-no-11-prt-m-2019-tahun-2019
- Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Payung hukum di level Peraturan Pemerintah untuk penyelenggaraan perumahan, termasuk kewajiban Hunian Berimbang dan sanksi bagi pelaku pembangunan. Sumber resmi: https://peraturan.go.id/id/pp-no-12-tahun-2021
Catatan editorial: kedua aturan ini berbeda level — PP mengatur kerangka besar penyelenggaraan perumahan, sementara Permen PUPR mengatur detail teknis PPJB. Sebutkan keduanya secara terpisah agar tidak menyiratkan salah satu "mencabut" yang lain.
Baca Juga: Cara Hitung BPHTB 2026 yang Benar agar Tidak Salah Bayar
Berapa Biaya SPPJB/PPJB?
Banyak pembeli mengira SPPJB tidak dikenai biaya karena bukan akta jual beli final. Padahal, ada beberapa komponen biaya yang tetap berlaku:
- Honorarium notaris/PPAT untuk akta PPJB — dihitung terpisah dari biaya AJB. Berdasarkan batas maksimal dalam UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, honorarium notaris umumnya berkisar 0,5%–1% dari nilai transaksi, tergantung kompleksitas dan kebijakan kantor notaris. Karena PPJB dan AJB adalah dua akta terpisah, notaris berhak mengenakan fee untuk masing-masing.
- Biaya materai dan administrasi — mencakup materai, biaya saksi, fotokopi legalisir, dan pengurusan dokumen pendukung. Kisarannya umumnya Rp500.000–Rp2.000.000, tergantung jumlah dokumen dan kebijakan notaris.
- Siapa yang menanggung? — Secara hukum tidak ada aturan yang mewajibkan salah satu pihak menanggung biaya PPJB/SPPJB. Pembagiannya bersifat kesepakatan dan sebaiknya dituliskan secara eksplisit di dalam SPPJB itu sendiri — jangan berasumsi otomatis ditanggung penjual (developer) atau pembeli.
- Berbeda dengan biaya di tahap AJB — Biaya PPJB ini terpisah dari biaya-biaya yang muncul saat AJB nanti dibuat, seperti BPHTB (ditanggung pembeli), PPh Final (ditanggung penjual), dan biaya balik nama sertifikat di BPN. Jangan tertukar menghitung keduanya sebagai satu biaya yang sama.
Tips: mintalah rincian biaya PPJB secara tertulis dari notaris/PPAT sebelum tanda tangan, supaya tidak ada biaya tambahan yang muncul mendadak di kemudian hari.
FAQ Seputar PPJB dan SPPJB
Apa bedanya SPPJB dan PPJB?
Keduanya dokumen yang sama. SPPJB istilah yang lebih umum dipakai developer perumahan, PPJB dipakai lebih luas termasuk transaksi tanah antarindividu.
Apakah SPPJB bisa dibatalkan sepihak oleh pembeli?
Bisa, namun umumnya dikenai penalti sesuai klausul di dalam dokumen itu sendiri — penting membaca klausul pembatalan sebelum tanda tangan.
Apakah PPJB wajib dibuat di hadapan notaris?
Tidak selalu wajib secara hukum untuk PPJB di bawah tangan, tapi untuk SPPJB dari developer (terutama yang melibatkan KPR) umumnya ditandatangani di hadapan notaris dan legal bank.
Bagaimana jika developer pailit setelah SPPJB ditandatangani?
Pembeli berpotensi menjadi kreditur dalam proses kepailitan — karena itu pengecekan legalitas dan rekam jejak developer di awal jauh lebih penting daripada menunggu masalah muncul.
Apakah agen properti bisa membantu mengecek keabsahan SPPJB?
Ya, agen properti berpengalaman dapat membandingkan klausul SPPJB dengan standar yang wajar serta membantu mengecek legalitas proyek sebelum tanda tangan.
Berapa biaya yang timbul saat menandatangani SPPJB?
Umumnya terdiri dari honorarium notaris (sekitar 0,5%–1% dari nilai transaksi, dihitung terpisah dari biaya AJB) ditambah biaya materai dan administrasi sekitar Rp500.000–Rp2.000.000. Pembagian tanggungan biaya ini sebaiknya disepakati dan dituliskan jelas di dalam SPPJB.
Sedang Cari Properti di Surabaya atau Kota Lainnya? Cari dengan Mudah di A&A Indonesia!
Temukan berbagai pilihan rumah, apartemen, ruko, gudang, hingga tanah dengan informasi lengkap dan proses yang aman bersama A&A Indonesia. Kami membantu Anda menemukan properti sesuai kebutuhan, baik untuk hunian pribadi maupun investasi, dengan lokasi strategis dan harga yang sesuai kebutuhan Anda.
Didukung tim agen properti yang telah berpengalaman dalam jual beli sewa properti selama lebih dari 19 tahun, kami siap mendampingi Anda dari pencarian hingga transaksi selesai.
Ingin langsung mencari rumah dijual di Surabaya? Cek listing terbaru kami sekarang!
