Jangan Kaget, Ini Deretan Biaya Tambahan Saat Beli Rumah!

Membeli rumah bukan hanya soal menyiapkan dana sesuai harga jual properti. Ada sejumlah biaya tambahan yang perlu diperhitungkan, mulai dari pajak, pembuatan akta, pengurusan sertifikat, hingga biaya pembiayaan jika menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Jika tidak dihitung sejak awal, biaya-biaya tersebut dapat membuat anggaran pembelian membengkak. Karena itu, calon pembeli perlu memahami jenis biaya yang mungkin timbul, pihak yang menanggungnya, serta cara memperkirakan jumlah dana yang harus disiapkan.

Baik membeli rumah baru dari developer maupun rumah bekas (second), rincian biaya dapat berbeda sesuai kondisi properti, ketentuan daerah, kesepakatan transaksi, dan metode pembayaran.

Baca Juga: 4 Tips Efektif Atasi Masalah Keuangan Saat Beli Rumah

Jenis Biaya Tambahan Saat Beli Rumah

1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dalam transaksi jual beli, pajak ini pada umumnya menjadi kewajiban pembeli sebagai pihak yang memperoleh hak.

Perhitungannya menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Tarif dan ketentuan yang berlaku perlu diperiksa berdasarkan peraturan daerah tempat properti berada.

Contoh simulasi BPHTB:

Jika nilai transaksi rumah Rp1.000.000.000, dengan asumsi NPOPTKP Rp80.000.000 dan tarif BPHTB 5%, perhitungannya adalah:

BPHTB = 5% × (Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000)

BPHTB = Rp46.000.000

Angka tersebut hanya ilustrasi. NPOPTKP dan tarif yang digunakan dalam perhitungan sebenarnya harus disesuaikan dengan ketentuan daerah yang berlaku.

2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) merupakan akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mendokumentasikan transaksi jual beli tanah atau bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.

Biaya pembuatan AJB bergantung pada nilai transaksi, ketentuan honorarium PPAT, dan layanan yang diperlukan. Oleh karena itu, jangan langsung menganggap satu persentase tertentu berlaku untuk semua transaksi.

Sebelum proses jual beli dilakukan, mintalah rincian biaya secara tertulis. Pastikan apakah biaya pembuatan AJB sudah mencakup administrasi atau pengurusan dokumen lain agar tidak terjadi penghitungan ganda.

3. Biaya Balik Nama Sertifikat

Setelah proses jual beli memenuhi persyaratan, hak atas tanah perlu didaftarkan untuk diperbarui sesuai nama pemegang hak yang baru. Proses ini dilakukan melalui Kantor Pertanahan sesuai prosedur yang berlaku.

Biaya yang mungkin timbul mencakup tarif layanan pertanahan dan jasa pengurusan apabila pembeli menggunakan bantuan PPAT atau pihak profesional lainnya.

Besarnya biaya bergantung pada jenis layanan dan ketentuan tarif yang berlaku. Mintalah rincian yang memisahkan biaya layanan pertanahan dari honorarium jasa pengurusan sebelum proses dilakukan.

4. Biaya Notaris dan Administrasi Legal

Dalam transaksi properti, notaris dan PPAT dapat memberikan layanan yang berbeda sesuai kewenangan dan kebutuhan transaksi. Layanan tersebut dapat mencakup pembuatan atau pemeriksaan dokumen tertentu, pengurusan administrasi, serta pengikatan jaminan apabila pembelian menggunakan KPR.

Biaya jasa tidak selalu sama karena bergantung pada jenis pekerjaan, nilai transaksi, dan dokumen yang diperlukan.

Untuk menghindari biaya yang tidak terduga, mintalah rincian tertulis mengenai layanan yang termasuk dalam penawaran, biaya pihak ketiga, serta biaya tambahan yang mungkin muncul selama pengurusan.

Baca Juga: 7 Kesalahan Umum Saat Menawar Harga Rumah, Calon Pembeli Wajib Tahu!

5. Biaya Cek Sertifikat

Pengecekan sertifikat merupakan salah satu langkah penting sebelum membeli rumah. Pemeriksaan ini membantu memastikan kesesuaian data sertifikat dengan informasi pertanahan serta mengidentifikasi catatan atau kondisi hukum yang perlu ditindaklanjuti.

Pengecekan dapat dilakukan melalui prosedur layanan pertanahan yang berlaku, dengan bantuan PPAT jika diperlukan. Biayanya bergantung pada jenis layanan dan tarif yang berlaku.

Jangan hanya mengandalkan informasi dari penjual. Pastikan pemeriksaan dilakukan melalui prosedur yang sesuai agar calon pembeli dapat mengambil keputusan berdasarkan informasi legalitas yang memadai.

6. PPN untuk Rumah Baru dari Developer

Pembelian rumah baru dari developer dapat dikenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN) apabila transaksi memenuhi ketentuan perpajakan yang berlaku. Untuk transaksi yang dikenai tarif umum, tarif efektif PPN atas barang dan jasa nonmewah pada umumnya sebesar 11%, dengan memperhatikan ketentuan dasar pengenaan pajak.

Namun, jumlah PPN yang harus dibayar tidak selalu sama. Pada 2026, pemerintah memberikan fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rumah tapak baru dan satuan rumah susun baru yang memenuhi persyaratan.

Berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025, fasilitas tersebut menanggung 100% PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, sepanjang persyaratan yang ditentukan terpenuhi. Fasilitas ini berlaku untuk transaksi yang memenuhi ketentuan selama tahun anggaran 2026.

Calon pembeli perlu memastikan status rumah, harga jual, waktu transaksi, ketentuan serah terima, dan kelayakan fasilitas kepada developer sebelum menghitung biaya.

Sementara itu, penjualan rumah bekas oleh individu yang tidak bertindak sebagai PKP dalam kegiatan usahanya pada umumnya tidak dikenai PPN atas penjualan tersebut. Perlakuan pajak tetap perlu diperiksa berdasarkan karakteristik transaksi dan status pihak yang menjual.

7. Biaya Tambahan Jika Membeli Rumah dengan KPR

Pembelian rumah melalui KPR memiliki komponen biaya yang berbeda dari pembelian tunai. Selain uang muka, calon pembeli dapat perlu membayar sejumlah biaya terkait proses pengajuan dan pencairan kredit.

Beberapa komponen yang mungkin dikenakan meliputi:

• Biaya appraisal atau penilaian properti.

• Biaya administrasi dan provisi kredit.

• Premi asuransi jiwa kredit dan asuransi properti, jika disyaratkan.

• Biaya notaris atau PPAT untuk dokumen dan pengikatan jaminan.

• Biaya administrasi lain sesuai ketentuan bank.

Tidak semua bank menerapkan komponen dan nominal biaya yang sama. Besarnya biaya juga dapat bergantung pada plafon kredit, jenis produk KPR, dan kebijakan bank.

Sebelum menyetujui penawaran, mintalah simulasi biaya secara tertulis agar dapat membandingkan total pengeluaran awal, bukan hanya besarnya cicilan bulanan.

Baca Juga: Rincian Biaya KPR yang Perlu Diketahui Sebelum Mengajukan Kredit Rumah

8. Biaya Administrasi Pertanahan dan PNBP

Dalam pengurusan dokumen pertanahan, transaksi tertentu dapat memerlukan pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk layanan yang diberikan oleh instansi terkait.

Jenis layanan dan nominalnya bergantung pada kebutuhan pengurusan serta ketentuan tarif yang berlaku. Biaya ini perlu dibedakan dari honorarium PPAT atau biaya jasa pihak lain yang membantu proses transaksi.

Mintalah rincian biaya agar pembeli mengetahui layanan apa yang dibayarkan dan dapat menghindari penghitungan ganda dengan komponen pengurusan lainnya.

9. Biaya Tambahan Saat Serah Terima Rumah

Selain biaya pajak dan legalitas, ada pengeluaran yang mungkin muncul ketika rumah diserahterimakan kepada pembeli.

Untuk rumah baru, periksa apakah terdapat biaya penyambungan atau aktivasi utilitas, biaya pengelolaan lingkungan, atau kewajiban lain yang tercantum dalam perjanjian dengan developer.

Untuk rumah bekas, periksa status pembayaran utilitas, PBB, serta kewajiban pengelolaan lingkungan jika ada. Pastikan pembagian tanggung jawab atas tagihan dan biaya tersebut disepakati dengan penjual.

Komponen ini tidak selalu berlaku pada setiap transaksi. Karena itu, periksa perjanjian pembelian dan minta konfirmasi sebelum menyelesaikan pembayaran.

Biaya Beli Rumah yang Ditanggung Pembeli dan Penjual

Tidak seluruh biaya transaksi properti menjadi kewajiban pembeli. Pembagian tanggung jawab perlu dipahami sejak awal agar tidak terjadi kesalahpahaman saat proses jual beli berlangsung.

Tabel tersebut merupakan panduan umum. Kewajiban pajak mengikuti peraturan yang berlaku, sedangkan pembagian biaya jasa tertentu perlu dikonfirmasi berdasarkan kesepakatan dan dokumen transaksi.

Simulasi Biaya Tambahan Saat Membeli Rumah Rp1 Miliar

Untuk memperkirakan dana yang perlu disiapkan, calon pembeli dapat memulai dengan menghitung komponen yang sudah diketahui, kemudian meminta rincian biaya untuk komponen lainnya.

Sebagai ilustrasi, berikut perhitungan untuk rumah seharga Rp1 miliar dengan asumsi NPOPTKP Rp80 juta dan tarif BPHTB 5%.

Dalam ilustrasi ini, BPHTB sebesar Rp46 juta merupakan komponen yang dapat dihitung berdasarkan asumsi yang digunakan. Total biaya tambahan belum dapat ditentukan sebelum biaya jasa, administrasi, dan komponen lain yang relevan diketahui.

Jika membeli rumah baru dari developer, periksa kemungkinan fasilitas PPN DTP. Jika menggunakan KPR, mintalah simulasi biaya dari bank sebelum menetapkan total anggaran pembelian.

Berapa Dana Tambahan yang Perlu Disiapkan untuk Membeli Rumah?

Tidak ada satu persentase biaya tambahan yang berlaku untuk seluruh transaksi pembelian rumah. Jumlahnya bergantung pada harga properti, ketentuan pajak daerah, jenis transaksi, layanan pengurusan, dan metode pembayaran.

Persentase umum dapat digunakan sebagai gambaran awal untuk menyusun anggaran, tetapi tidak boleh dianggap sebagai angka pasti. Cara yang lebih akurat adalah menghitung setiap komponen biaya berdasarkan ketentuan dan penawaran yang benar-benar berlaku.

Sebelum menyepakati pembelian, pastikan Anda telah:

1. Memeriksa kewajiban pajak dan ketentuan daerah.

2. Meminta rincian biaya AJB, balik nama, serta jasa pengurusan.

3. Memperhitungkan biaya KPR jika menggunakan kredit.

4. Memeriksa biaya yang mungkin muncul saat serah terima.

5. Mengonfirmasi pembagian biaya dengan penjual atau developer.

Dengan perencanaan yang lebih rinci, Anda dapat memperkirakan kebutuhan dana di luar harga rumah dan mengurangi risiko kekurangan anggaran selama proses transaksi.

Beli, Cari, atau Titip Properti Bersama A&A Indonesia

Membeli rumah membutuhkan pertimbangan harga, kondisi properti, legalitas, dan biaya transaksi secara menyeluruh. Dengan memahami komponen biaya sejak awal, Anda dapat merencanakan anggaran dan mengambil keputusan pembelian secara lebih matang.

A&A Indonesia menyediakan layanan untuk membantu kebutuhan properti Anda. Jika ingin membeli rumah, kunjungi halaman cari properti untuk menemukan pilihan sesuai kebutuhan. Anda juga dapat melihat daftar rumah dijual yang tersedia di A&A Indonesia.

Bagi pemilik yang ingin memasarkan propertinya, tersedia layanan titip properti untuk mendapatkan bantuan pemasaran dari tim A&A Indonesia. Sementara itu, Anda yang tertarik mengembangkan karier di industri properti dapat mengenal peluang menjadi agen properti A&A Indonesia.

Pelajari lebih lanjut tentang layanan dan profil perusahaan melalui halaman Tentang A&A Indonesia.