Setelah seseorang meninggal, ia akan meninggalkan aset warisan yang diturunkan kepada anak-anaknya atau disebut sebagai ahli waris. Aset warisan ini bisa bermacam-macam. Dalam konteks properti, aset bisa berbentuk tanah maupun bangunan seperti rumah.
Jika Anda bertanya-tanya apakah rumah warisan bisa dijual, tentu saja jawabannya adalah bisa. Namun, Anda harus mengetahui syarat jual rumah warisan serta prosesnya agar tidak terjadi sengketa dan masalah hukum lainnya di kemudian hari.
Dasar hukum aset warisan ini diatur dalam peraturan perundang-undangan sebagai berikut:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
- UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
- PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
- UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (untuk yang berkatian dengan BPHTB)
Syarat Jual Rumah Warisan
Berbagai aset warisan, termasuk rumah, yang akan dijual harus memenuhi persyaratan. Berikut ini adalah syarat jual beli rumah warisan yang wajib Anda ketahui:
| Syarat Jual Rumah Warisan | Risiko yang Dicegah |
|---|---|
| Surat Keterangan Waris (SKW) dan dokumen pendukung lengkap | Status ahli waris tidak jelas dan transaksi berpotensi digugat |
| Pembagian waris dituangkan dalam Akta Pembagian Waris notaril | Perselisihan mengenai pembagian hasil penjualan |
| Persetujuan tertulis dan bermaterai dari seluruh ahli waris | Adanya ahli waris yang menyangkal persetujuan penjualan |
| Cek legalitas dan status tanah/bangunan di BPN | Transaksi bermasalah karena sertifikat sengketa, sita, atau jaminan |
| Balik nama sertifikat ke ahli waris dan memenuhi BPHTB | Kendala administrasi dan legalitas dalam proses transaksi |
| Lunasi tunggakan pajak sebelum akad | Kendala transaksi akibat kewajiban pajak yang belum diselesaikan |
| Transaksi di hadapan PPAT/Notaris | Transaksi tidak dapat didaftarkan dan lebih rentan terhadap sengketa |
1. Surat Keterangan Waris (SKW) dan Dokumen Pendukung Lengkap
Syarat pertama yang perlu disiapkan adalah Surat Keterangan Waris (SKW) beserta dokumen pendukung yang membuktikan status kepemilikan dan hubungan para ahli waris. Dokumen yang perlu disiapkan meliputi SKW, surat keterangan kematian pewaris, sertifikat rumah, KTP seluruh ahli waris, Kartu Keluarga (KK), serta surat kuasa apabila proses penjualan dikuasakan kepada pihak lain.
Kelengkapan dokumen ini penting untuk memastikan siapa saja yang secara sah memiliki hak atas rumah warisan. Tanpa SKW, status ahli waris dapat tidak diakui secara hukum sehingga transaksi berpotensi digugat oleh pihak lain di kemudian hari.
Baca Juga: 7 Cara Memilih Notaris yang Tepat Untuk Transaksi Jual Beli Properti
2. Pembagian Waris Dituangkan dalam Akta Pembagian Waris Notaril
Apabila rumah warisan akan dijual dan terdapat pembagian hak di antara beberapa ahli waris, kesepakatan pembagian tersebut sebaiknya tidak hanya dilakukan secara lisan atau berdasarkan kesepakatan keluarga. Pembagian waris perlu dituangkan dalam Akta Pembagian Waris notaril agar memiliki kekuatan hukum.
Mengutip hukumonline.com, menurut Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), hak atas seluruh harta, hak, dan piutang milik orang yang telah meninggal secara otomatis beralih kepada ahli waris berdasarkan ketentuan hukum.
Pasal 832 KUH Perdata menyatakan bahwa yang berhak menjadi ahli waris adalah keluarga sedarah serta pasangan (suami atau istri) yang masih hidup terlama.
Dalam KUH Perdata, ahli waris ini diklasifikasikan ke dalam empat golongan dengan urutan atau tingkatan tertentu secara hierarkis sebagai berikut:
- Golongan I: anak-anak serta keturunannya dan suami atau istri yang masih hidup terlama
- Golongan II: orang tua dan saudara kandung
- Golongan III: keluarga sedarah dalam garis lurus ke atas dari ayah dan ibu (kakek, nenek, kakek buyut, nenek buyut, dan seterusnya)
- Golongan IV: sanak saudara dalam garis lurus ke samping seperti paman, bibi, saudara sepupu, hingga derajat keenam)
Langkah ini penting untuk memperjelas hak masing-masing ahli waris sebelum rumah dijual. Kesepakatan yang hanya dilakukan secara lisan lebih mudah disangkal ketika harga jual sudah disepakati, sehingga dapat memicu perselisihan mengenai pembagian hasil penjualan.
3. Persetujuan Tertulis dan Bermaterai dari Seluruh Ahli Waris
Penjualan rumah warisan perlu mendapatkan persetujuan dari seluruh ahli waris yang memiliki hak atas properti tersebut. Persetujuan tersebut dapat dituangkan dalam Surat Pernyataan Persetujuan Bersama yang ditandatangani seluruh ahli waris dan dibubuhi meterai.
Jika ada ahli waris yang tidak dapat hadir secara langsung, proses persetujuan sebaiknya menggunakan surat kuasa notariil, bukan hanya melalui pesan WhatsApp atau persetujuan secara lisan.
Apabila terdapat satu ahli waris yang tidak setuju, proses penjualan rumah warisan tidak bisa dilanjutkan karena ada konsekuensi hukum. Salah satunya adalah bisa menimbulkan sengketa rumah.
Syarat ini bisa dilewati jika Anda merupakan seorang ahli waris tunggal.
Kelengkapan persetujuan ini penting untuk mencegah salah satu ahli waris mengklaim bahwa dirinya tidak pernah menyetujui penjualan. Kondisi tersebut dapat memicu sengketa bahkan setelah Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.
4. Cek Legalitas dan Status Tanah atau Bangunan di BPN Sebelum Transaksi
Sebelum rumah warisan dijual, lakukan pengecekan terhadap legalitas dan status tanah atau bangunan untuk memastikan tidak terdapat masalah hukum yang dapat menghambat transaksi. Sertifikat perlu dipastikan tidak sedang dalam status sengketa, sita, atau menjadi jaminan kepada pihak lain.
Pengecekan dapat dilakukan melalui BPN atau dengan bantuan notaris. Langkah ini penting karena rumah warisan dapat saja masih memiliki permasalahan hukum atau kewajiban yang berasal dari pewaris.
Dengan melakukan pengecekan sejak awal, risiko transaksi terhambat karena sertifikat bermasalah, adanya jaminan kepada bank, atau tuntutan dari pihak lain dapat diminimalkan.
5. Balik Nama Sertifikat ke Ahli Waris dan Memenuhi BPHTB
Sertifikat rumah warisan perlu diproses balik nama kepada ahli waris sesuai ketentuan yang berlaku sebelum melanjutkan transaksi penjualan. Dalam prosesnya, terdapat kewajiban BPHTB yang perlu diperhatikan.
Untuk perhitungan dan penjelasan lebih lengkap mengenai prosedur serta biaya balik nama sertifikat, Anda dapat membaca artikel “Catat, Ini Biaya dan Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli”.
6. Lunasi Tunggakan Pajak Sebelum Akad
Sebelum akad jual beli dilakukan, pastikan tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas nama pewaris yang belum diselesaikan. Selain itu, kewajiban PPh final yang timbul ketika rumah dijual juga perlu dipersiapkan.
Penyelesaian kewajiban pajak sejak awal membantu menghindari kendala administrasi yang dapat menghambat proses transaksi. Untuk mengetahui jenis dan perhitungan pajak secara lebih lengkap, Anda dapat membaca artikel “3 Jenis Pajak dalam Transaksi Jual Beli Tanah, Apa Saja?”.
7. Transaksi di Hadapan PPAT/Notaris, Bukan di Bawah Tangan
Penjualan rumah warisan sebaiknya dilakukan melalui pihak yang berwenang dan tidak hanya berdasarkan perjanjian di bawah tangan. Akta Jual Beli (AJB) wajib dibuat oleh PPAT sesuai ketentuan yang berlaku.
Transaksi yang dilakukan secara resmi membantu memastikan proses jual beli dapat ditindaklanjuti dalam administrasi pertanahan. Sebaliknya, transaksi di bawah tangan lebih berisiko menimbulkan masalah karena tidak dapat didaftarkan ke BPN dengan cara yang sama seperti transaksi yang dituangkan dalam AJB.
Untuk memahami perbedaan fungsi dan kewenangan notaris serta PPAT dalam transaksi properti, Anda dapat membaca artikel “5 Perbedaan Notaris dan PPAT dalam Transaksi Properti”.
Pertanyaan Umum
Apakah rumah warisan bisa dijual sebelum balik nama?
Bisa secara prinsip, tapi sangat berisiko sengketa; disarankan balik nama dulu sebelum transaksi ke pihak ketiga.
Bagaimana jika satu ahli waris tidak bisa dihubungi?
Prosesnya bisa memakai penetapan pengadilan atau kuasa hukum; disarankan konsultasi notaris/pengacara waris.
Apakah rumah warisan kena pajak dua kali (waris + jual)?
Ya, BPHTB waris saat balik nama dan PPh final saat dijual adalah dua kewajiban terpisah.
Jual & Beli Rumah Warisan di A&A Indonesia
Jika syarat sudah terpenuhi, Anda bisa menjual rumah tersebut di situs jual beli properti seperti A&A Indonesia agar cepat laku terjual. Agen properti kami akan membantu mempromosikan rumah tersebut kepada klien-klien kami yang tersebar di berbagai wilayah di Indonesia.
Anda juga dapat menitipkan properti lain yang dimiliki, baik rumah, tanah, ruko, maupun aset properti lainnya, untuk dipasarkan secara profesional. Tim A&A Indonesia siap mendampingi setiap tahap transaksi, sehingga proses jual beli properti dapat berjalan lebih mudah, aman, dan transparan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
