Cara Menghitung ROI Properti Sewa: Kampus vs Rumah Sakit di Surabaya

Membandingkan dua properti untuk investasi tidak cukup hanya dengan melihat harga beli atau besarnya tarif sewa. Properti dengan harga sewa lebih tinggi belum tentu menghasilkan pengembalian investasi yang lebih baik jika modal awal, tingkat keterisian, dan biaya operasionalnya juga lebih besar.

Salah satu cara untuk membuat perbandingan lebih objektif adalah menghitung ROI (Return on Investment) berdasarkan pendapatan bersih yang dihasilkan properti.

Dalam konteks Surabaya, perhitungan tersebut dapat digunakan untuk membandingkan dua model properti sewa dengan karakter berbeda, misalnya properti yang menyasar penghuni di sekitar kawasan kampus dan properti yang menggunakan model sewa jangka pendek atau menengah di sekitar rumah sakit.

Artikel ini berfokus pada cara menghitung ROI dan membandingkan hasilnya, bukan menentukan bahwa salah satu jenis lokasi selalu lebih menguntungkan.

Baca Juga: Investasi Properti Dekat Kampus dan Rumah Sakit di Surabaya

Apa yang Dimaksud ROI Properti?

ROI atau Return on Investment merupakan ukuran sederhana untuk melihat seberapa besar hasil yang diperoleh dibandingkan dengan modal yang dikeluarkan.

Dalam investasi properti sewa, salah satu bentuk perhitungan sederhananya adalah:

ROI = (Pendapatan Bersih Tahunan ÷ Total Investasi) × 100%

Pendapatan bersih tahunan berbeda dengan pendapatan sewa kotor.

Sebagai contoh, sebuah properti menghasilkan pendapatan sewa Rp120 juta dalam satu tahun. Namun, pemilik mengeluarkan Rp30 juta untuk perawatan, utilitas, pengelolaan, pemasaran, dan biaya lainnya.

Maka:

Pendapatan bersih = Rp120 juta - Rp30 juta = Rp90 juta

Jika total investasi properti tersebut mencapai Rp1,2 miliar, maka:

ROI = Rp90 juta ÷ Rp1,2 miliar × 100% = 7,5% per tahun

Perhitungan tersebut merupakan ROI sederhana berbasis pendapatan operasional. ROI aktual dapat berbeda apabila memasukkan pembiayaan, pajak, biaya transaksi, kenaikan atau penurunan nilai aset, serta komponen investasi lainnya.

Komponen yang Perlu Disiapkan Sebelum Menghitung ROI

Agar hasil perhitungan tidak terlalu optimistis, siapkan data dari properti yang ingin dibandingkan.

1. Harga Pembelian

Gunakan harga transaksi atau harga pembelian aktual, bukan hanya harga yang tercantum pada iklan.

2. Biaya Renovasi

Masukkan biaya renovasi yang diperlukan sebelum properti mulai disewakan.

Contohnya:

• Perbaikan bangunan.
• Pengecatan.
• Penambahan kamar mandi.
• Furnitur.
• Peralatan elektronik.
• Instalasi jaringan internet.
• Penyesuaian fasilitas.

3. Pendapatan Sewa

Hitung berdasarkan tarif sewa yang realistis dan jumlah unit atau kamar yang benar-benar dapat disewakan.

Jangan langsung menggunakan asumsi bahwa seluruh kamar selalu terisi.

4. Tingkat Okupansi

Okupansi menunjukkan seberapa besar kapasitas properti yang terisi dalam periode tertentu.

Jika sebuah properti memiliki 10 kamar tetapi rata-rata hanya 8 kamar yang menghasilkan pendapatan, maka perhitungan sebaiknya menggunakan kondisi tersebut, bukan asumsi 10 kamar selalu terisi.

5. Biaya Operasional

Biaya operasional dapat meliputi:

• Perawatan bangunan.
• Listrik dan air.
• Internet.
• Kebersihan.
• Gaji atau biaya pengelola.
• Penggantian perlengkapan.
• Pemasaran.
• Biaya platform apabila menggunakan layanan booking.
• Pajak dan biaya administrasi yang relevan.

Semakin detail biaya yang dimasukkan, semakin realistis hasil perhitungannya.

Simulasi ROI Properti dengan Model Sewa Bulanan

Sebagai contoh hipotetis, terdapat properti dengan:

• Harga pembelian: Rp1.500.000.000
• Renovasi dan furnishing: Rp150.000.000
• Total investasi: Rp1.650.000.000
• Jumlah kamar: 10
• Tarif sewa: Rp1.500.000 per kamar per bulan
• Rata-rata okupansi: 85%

Perkiraan pendapatan kotor tahunan:

10 × Rp1.500.000 × 85% × 12 = Rp153.000.000

Misalnya biaya operasional dan pemeliharaan mencapai Rp33.000.000 per tahun.

Maka pendapatan bersih:

Rp153.000.000 - Rp33.000.000 = Rp120.000.000

ROI sederhananya:

Rp120.000.000 ÷ Rp1.650.000.000 × 100% = sekitar 7,27% per tahun

Angka tersebut hanya simulasi untuk menunjukkan metode perhitungan. Tarif sewa, okupansi, harga properti, dan biaya operasional aktual harus menggunakan data properti yang sedang dianalisis.

Simulasi ROI dengan Model Sewa Harian

Model kedua dapat digunakan untuk menggambarkan properti yang menggunakan sistem sewa harian atau jangka pendek. Model sewa harian atau jangka pendek dapat digunakan pada berbagai jenis akomodasi, termasuk kos harian dan guest house. Untuk memahami karakter kebutuhan penghuni dan sistem sewa di sekitar fasilitas kesehatan, lihat juga Kos dan Guest House Dekat Rumah Sakit di Surabaya. 

Misalnya sebuah properti memiliki:

• Jumlah kamar: 8
• Tarif rata-rata: Rp300.000 per malam
• Okupansi rata-rata: 60%
• Total investasi: Rp1.800.000.000

Perkiraan pendapatan kotor:

8 × Rp300.000 × 60% × 365 = Rp525.600.000 per tahun

Namun, model ini biasanya membutuhkan perhitungan biaya operasional yang lebih detail.

Misalnya total biaya tahunan mencapai Rp225.600.000 untuk kebersihan, utilitas, pengelolaan, perawatan, pemasaran, platform booking, dan biaya lainnya.

Pendapatan bersih:

Rp525.600.000 - Rp225.600.000 = Rp300.000.000

Maka ROI sederhananya:

Rp300.000.000 ÷ Rp1.800.000.000 × 100% = sekitar 16,67% per tahun

Contoh tersebut tidak berarti model sewa harian selalu menghasilkan ROI lebih tinggi. Tarif harian yang terlihat besar dapat diimbangi oleh okupansi yang lebih rendah dan biaya pengelolaan yang lebih tinggi.

Mengapa Okupansi Sangat Memengaruhi ROI?

Okupansi merupakan salah satu variabel penting karena pendapatan sewa bergantung pada seberapa sering kamar atau unit menghasilkan pemasukan.

Perhatikan contoh properti dengan 8 kamar dan tarif Rp300.000 per malam.

Jika okupansi 60%:

8 × Rp300.000 × 60% × 365 = Rp525.600.000

Jika okupansi turun menjadi 40%:

8 × Rp300.000 × 40% × 365 = Rp350.400.000

Terdapat selisih pendapatan kotor sebesar:

Rp175.200.000 per tahun

Karena itu, menggunakan asumsi okupansi terlalu tinggi dapat membuat ROI terlihat lebih besar daripada kondisi sebenarnya.

Untuk analisis yang lebih konservatif, investor dapat membuat beberapa skenario:

Persentase tersebut hanya contoh simulasi. Angka aktual perlu disesuaikan dengan data properti dan pasar setempat.

Membandingkan Properti Dekat Kampus dan Rumah Sakit dengan Angka

Daripada langsung membandingkan “kampus vs rumah sakit”, gunakan variabel yang sama untuk kedua properti.

Tabel tersebut menunjukkan mengapa pendapatan kotor tidak cukup digunakan untuk membandingkan investasi.

Properti B menghasilkan pendapatan kotor lebih tinggi, tetapi biaya operasionalnya juga jauh lebih besar.

Sebaliknya, properti dengan pendapatan kotor lebih rendah dapat tetap memiliki hasil yang kompetitif apabila modal dan biaya operasionalnya lebih rendah.

Angka di atas merupakan simulasi dan bukan perbandingan ROI aktual properti di Surabaya.

Sensitivitas ROI: Apa yang Terjadi Jika Okupansi Berubah?

Selain menghitung satu angka ROI, investor dapat melakukan analisis sensitivitas.

Misalnya sebuah properti memiliki total investasi Rp1,8 miliar dan menghasilkan pendapatan bersih Rp300 juta pada kondisi okupansi 60%.

Jika pendapatan bersih turun menjadi Rp200 juta karena okupansi atau tarif sewa lebih rendah:

Rp200 juta ÷ Rp1,8 miliar × 100% = 11,11%

Jika pendapatan bersih meningkat menjadi Rp350 juta:

Rp350 juta ÷ Rp1,8 miliar × 100% = 19,44%

Dari simulasi tersebut terlihat bahwa perubahan performa operasional dapat memberikan pengaruh signifikan terhadap ROI.

Karena itu, sebaiknya jangan hanya menggunakan satu proyeksi.

ROI Bersih Lebih Berguna daripada Tarif Sewa

Tarif sewa merupakan salah satu angka yang paling mudah ditemukan ketika mencari properti, tetapi angka tersebut belum menunjukkan hasil investasi secara keseluruhan.

Dua properti dapat memiliki tarif sewa berbeda:

• Properti A: Rp1,5 juta per bulan.
• Properti B: Rp2 juta per bulan.

Namun, Properti B mungkin membutuhkan biaya perawatan, pengelolaan, utilitas, dan renovasi yang lebih tinggi.

Perbandingan yang lebih relevan adalah:

Harga beli → total modal → pendapatan kotor → biaya → pendapatan bersih → ROI

Dengan urutan tersebut, investor dapat melihat hubungan antara modal yang dikeluarkan dan hasil yang benar-benar tersisa.

Bagaimana Menghitung Waktu Pengembalian Modal?

Selain ROI, investor dapat menggunakan perhitungan sederhana untuk memperkirakan waktu pengembalian modal.

Rumus sederhananya:

Payback Period = Total Investasi ÷ Pendapatan Bersih Tahunan

Contohnya, total investasi sebesar Rp1,5 miliar dan pendapatan bersih Rp100 juta per tahun.

Rp1,5 miliar ÷ Rp100 juta = 15 tahun

Hasil tersebut merupakan estimasi sederhana, bukan jaminan bahwa modal benar-benar kembali dalam periode tersebut.

Perhitungan aktual dapat berubah karena kenaikan biaya, perubahan tarif sewa, renovasi besar, periode kosong, perubahan okupansi, serta kondisi pasar.

Checklist Data Sebelum Membandingkan Dua Properti

Sebelum menggunakan ROI sebagai dasar perbandingan, kumpulkan data berikut:

1. Harga pembelian.
2. Biaya renovasi.
3. Biaya furnishing.
4. Jumlah kamar atau unit.
5. Tarif sewa aktual.
6. Tingkat okupansi historis jika tersedia.
7. Perkiraan periode kosong.
8. Pendapatan kotor tahunan.
9. Biaya operasional tahunan.
10. Pajak dan biaya terkait.
11. Pendapatan bersih tahunan.
12. ROI berdasarkan skenario rendah, tengah, dan tinggi.
13. Estimasi payback period.
14. Kondisi legalitas dan bangunan.

Jika data aktual belum tersedia, gunakan beberapa skenario dan hindari hanya memakai asumsi paling optimistis.

Kesalahan yang Sering Terjadi Saat Menghitung ROI Properti

Beberapa kesalahan dapat membuat hasil perhitungan terlihat terlalu tinggi.

Menggunakan Pendapatan Kotor sebagai Keuntungan

Pendapatan sewa belum dikurangi biaya. Karena itu, pendapatan kotor tidak seharusnya langsung dianggap sebagai keuntungan.

Mengasumsikan Okupansi 100%

Tidak semua kamar atau unit selalu tersewa sepanjang tahun. Periode kosong perlu dimasukkan dalam simulasi.

Mengabaikan Renovasi

Renovasi awal merupakan bagian dari modal yang dikeluarkan untuk menghasilkan pendapatan.

Tidak Memasukkan Biaya Pengelolaan

Properti dengan turnover tinggi dapat membutuhkan lebih banyak waktu dan biaya untuk operasional.

Hanya Membandingkan Tarif Sewa

Tarif sewa yang tinggi tidak otomatis menghasilkan ROI tinggi jika harga beli dan biaya operasionalnya juga besar.

Apakah ROI Bisa Digunakan untuk Menentukan Pilihan Properti?

ROI dapat digunakan sebagai salah satu alat pembanding, tetapi tidak sebaiknya menjadi satu-satunya dasar keputusan.

Investor tetap perlu memeriksa:

• Legalitas.
• Kondisi bangunan.
• Akses menuju properti.
• Potensi perubahan kawasan.
• Persaingan properti sewa.
• Kebutuhan renovasi.
• Kemudahan pengelolaan.
• Sumber pendapatan.
• Risiko periode kosong.

Dalam konteks properti dekat kampus dan rumah sakit, perbedaan utama yang perlu dimasukkan ke dalam simulasi adalah model pendapatan dan biaya operasionalnya.

Dengan demikian, pertanyaannya bukan sekadar “mana yang ROI-nya lebih tinggi?”, tetapi “asumsi apa yang menghasilkan ROI tersebut dan seberapa realistis asumsi tersebut?”

Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

1. Apa rumus ROI properti?

Rumus sederhana ROI properti adalah pendapatan bersih tahunan dibagi total investasi, kemudian dikalikan 100%.

2. Apakah ROI harus dihitung dari pendapatan sewa kotor?

Sebaiknya tidak. Untuk perbandingan yang lebih realistis, gunakan pendapatan bersih setelah memperhitungkan biaya operasional dan pengeluaran relevan lainnya.

3. Apakah okupansi memengaruhi ROI?

Ya. Perubahan okupansi dapat mengubah pendapatan sewa sehingga berdampak langsung pada pendapatan bersih dan ROI.

4. Apakah tarif sewa tinggi berarti ROI tinggi?

Belum tentu. Harga pembelian, biaya renovasi, biaya operasional, dan tingkat okupansi juga memengaruhi hasil akhirnya.

5. Apakah ROI bisa digunakan untuk membandingkan properti dekat kampus dan rumah sakit?

Bisa, selama kedua properti dihitung menggunakan variabel yang sebanding, seperti total modal, pendapatan, okupansi, biaya operasional, dan pendapatan bersih.

Kesimpulan

Menghitung ROI properti sewa membutuhkan lebih dari sekadar membandingkan harga beli dan tarif sewa.

Investor perlu menghitung total modal, memperkirakan pendapatan berdasarkan okupansi yang realistis, mengurangi seluruh biaya yang relevan, kemudian membandingkan pendapatan bersih dengan total investasi.

Untuk properti dengan target pasar di sekitar kampus maupun rumah sakit, metode perhitungan yang sama dapat digunakan. Perbedaannya terutama terletak pada asumsi model sewa, tingkat okupansi, turnover penghuni, dan biaya operasional.

Karena itu, tidak ada angka ROI yang dapat diterapkan untuk seluruh properti di Surabaya. Setiap aset perlu dihitung berdasarkan kondisi aktual dan sebaiknya diuji menggunakan beberapa skenario.

Dengan pendekatan tersebut, ROI dapat digunakan sebagai alat analisis untuk memahami apakah pendapatan yang dihasilkan sebuah properti sebanding dengan modal dan biaya yang dikeluarkan.

Cari Properti untuk Investasi di Surabaya?

A&A Indonesia dapat membantu Anda mencari dan membandingkan properti berdasarkan lokasi, jenis aset, serta kebutuhan investasi. Pemilik properti juga dapat menggunakan layanan Titip Properti A&A Indonesia untuk membantu memasarkan aset kepada calon pembeli atau penyewa. Hubungi agen properti profesional kami untuk konsultasi lebih lanjut.

Sumber Referensi

1. Bank Indonesia. 2026. Survei Harga Properti Residensial Triwulan II 2026: Harga Properti Residensial Meningkat Terbatas.
2. Bank Indonesia. 2026. Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I 2026.
3. Badan Pusat Statistik. 2025. Indeks Harga Properti Perumahan 2025.