Sertifikat kepemilikan apartemen menjadi salah satu aspek yang paling penting untuk dipahami sebelum membeli sebuah unit. Sayangnya, masih banyak calon pembeli yang lebih fokus pada lokasi, harga, atau fasilitas, tetapi baru memperhatikan jenis sertifikat ketika ingin menjual kembali, mengajukan KPA, atau mengurus balik nama. Padahal, status kepemilikan inilah yang akan menentukan keamanan transaksi dan nilai investasi apartemen Anda di masa depan.
Berbeda dengan rumah tapak yang umumnya menggunakan Sertifikat Hak Milik (SHM), apartemen memiliki sistem kepemilikan yang diatur secara khusus karena berdiri di atas tanah bersama dan digunakan oleh banyak pemilik dalam satu bangunan. Oleh karena itu, memahami perbedaan SHMSRS, SHGB Sarusun, hingga istilah strata title dapat membantu Anda menghindari berbagai risiko hukum maupun kerugian finansial.
Sudahkah Anda Memastikan Jenis Sertifikat Apartemen yang Akan Dibeli?
Masih banyak orang menganggap semua apartemen memiliki status kepemilikan yang sama. Padahal, istilah yang digunakan dalam brosur pemasaran belum tentu menunjukkan jenis sertifikat resmi yang diterbitkan oleh negara.
Sebelum menandatangani PPJB atau membayar uang muka, pastikan Anda mengetahui jenis sertifikat yang akan diterima, status tanah tempat bangunan berdiri, serta bagaimana proses pengurusannya di kemudian hari. Langkah sederhana ini dapat menjadi perlindungan penting bagi investasi Anda.
Baca Juga: Panduan PPJB Properti: 7 Klausul yang Wajib Dicek
Mengenal Jenis Sertifikat Kepemilikan Apartemen
Setiap apartemen dapat memiliki jenis sertifikat yang berbeda tergantung status tanah yang menjadi dasar pembangunannya. Memahami perbedaannya akan membantu Anda mengetahui hak yang dimiliki sebagai pemilik unit sekaligus mempermudah proses jual beli di masa mendatang.
SHMSRS, Sertifikat Kepemilikan yang Paling Kuat
SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun merupakan bentuk kepemilikan yang paling kuat untuk unit apartemen. Sertifikat ini diterbitkan apabila bangunan berdiri di atas tanah yang berstatus Hak Milik.
Beberapa keunggulan SHMSRS antara lain:
-
Tidak memiliki batas waktu kepemilikan selama bangunan masih berdiri.
Berbeda dengan hak yang memiliki masa berlaku tertentu, SHMSRS tetap melekat selama bangunan masih ada dan tidak memerlukan perpanjangan hak atas tanah. -
Dapat diwariskan, dijadikan agunan, maupun diperjualbelikan.
Pemilik memiliki keleluasaan untuk mengalihkan kepemilikan melalui jual beli, hibah, maupun warisan sesuai ketentuan hukum yang berlaku. -
Memberikan kepastian hukum yang lebih tinggi.
Karena didukung oleh status Hak Milik, banyak pembeli maupun lembaga perbankan menilai SHMSRS sebagai bentuk kepemilikan yang memberikan rasa aman, bukan sekedar sewa jangka panjang.
Sebelum membeli unit, jangan ragu menanyakan kepada pengembang atau agen properti apakah apartemen yang ditawarkan akan menggunakan SHMSRS atau jenis sertifikat lainnya.
Catatan Praktisi
Kalau Anda sedang mempertimbangkan tipe apartemen tertentu, termasuk unit kecil seperti apartemen studio, jangan lupa tanyakan langsung ke pengembang atau agen, jenis sertifikat apa yang akan terbit untuk unit tersebut.
SHGB Sarusun, Sertifikat yang Paling Banyak Digunakan
Sebagian besar apartemen di kota-kota besar dibangun di atas tanah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB). Oleh sebab itu, sertifikat yang diterbitkan umumnya berupa SHGB Sarusun atau Sertifikat Hak Guna Bangunan atas Satuan Rumah Susun.
Hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum membeli apartemen dengan SHGB Sarusun meliputi:
-
Memiliki jangka waktu tertentu.
Hak Guna Bangunan umumnya berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. -
Perpanjangan dilakukan secara kolektif.
Dalam praktiknya, proses perpanjangan hak tanah biasanya dilakukan bersama oleh seluruh pemilik unit melalui pengelola atau perhimpunan penghuni. -
Berpengaruh terhadap pembiayaan bank.
Bank tetap menerima SHGB Sarusun sebagai jaminan kredit, tetapi akan mempertimbangkan sisa masa berlaku HGB saat melakukan penilaian agunan.
Karena itu, apabila membeli apartemen bekas, selalu periksa sisa masa berlaku HGB. Semakin pendek jangka waktunya, biasanya semakin sulit unit tersebut dijual kembali maupun dijadikan jaminan pembiayaan.
Jika masih bingung mengenai perbedaan status Hak Milik dan Hak Guna Bangunan secara umum, Anda dapat mempelajarinya lebih lanjut pada artikel berikut.
Baca Juga: 4 Perbedaan SHM dan HGB yang Wajib Diketahui Sebelum Investasi Properti
Strata Title Bukan Nama Sertifikat Resmi
Strata title bukan nama sertifikat resmi di hukum pertanahan Indonesia. Istilah ini lebih sering muncul di brosur pemasaran untuk menegaskan bahwa unit tersebut benar-benar dimiliki penuh, bukan sekadar disewa jangka panjang (leasehold).
Padahal, strata title hanyalah istilah yang menjelaskan konsep kepemilikan unit apartemen secara individual beserta hak atas bagian bersama bangunan. Di Indonesia, bentuk sertifikat resminya tetap berupa SHMSRS atau SHGB Sarusun.
Oleh karena itu, apabila menemukan istilah strata title dalam brosur pemasaran, pastikan Anda tetap meminta penjelasan mengenai:
-
Jenis sertifikat resmi yang akan diterbitkan.
-
Status tanah tempat bangunan berdiri.
-
Kondisi legalitas proyek secara keseluruhan.
Langkah tersebut akan membantu Anda memastikan bahwa informasi pemasaran sesuai dengan dokumen hukum yang sebenarnya.
Cara Balik Nama Sertifikat Apartemen dan Hal yang Perlu Diwaspadai
Setelah transaksi selesai, proses balik nama sertifikat kepemilikan apartemen pada dasarnya hampir sama dengan transaksi properti lainnya. Namun, terdapat beberapa tahapan yang harus dipenuhi agar kepemilikan berpindah secara sah.
Secara umum prosesnya meliputi:
-
Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.
AJB menjadi dasar hukum yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. -
Pelunasan kewajiban perpajakan.
Penjual maupun pembeli wajib memenuhi kewajiban pajak sesuai ketentuan yang berlaku sebelum proses balik nama dilakukan. -
Pengajuan balik nama ke Kantor Pertanahan (BPN).
Dokumen seperti AJB, sertifikat asli, identitas para pihak (KTP), serta bukti pembayaran pajak (NPWP) akan diverifikasi sebelum proses perubahan nama pemilik dilakukan. -
Penerbitan sertifikat atas nama pembeli.
Setelah seluruh persyaratan dinyatakan lengkap, Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat baru sesuai nama pemilik yang baru.
Prosesnya mirip dengan balik nama tanah pada umumnya. Bedanya, dokumen dasar hak atas tanah bersama harus ikut diverifikasi karena menyangkut banyak pemilik unit lain di gedung yang sama. Kalau ingin paham lebih dalam soal perbedaan dokumen transaksi ini, artikel AJB dan bedanya dengan sertifikat tanah bisa jadi bacaan tambahan.
Selain memahami proses tersebut, calon pembeli juga perlu mewaspadai beberapa kondisi yang sering menimbulkan masalah, antara lain:
-
Sertifikat induk belum dipecah.
Pada proyek apartemen baru, terkadang pembeli masih memegang PPJB karena sertifikat per unit belum selesai diterbitkan. -
Sisa masa berlaku HGB sudah pendek.
Kondisi ini dapat memengaruhi nilai jual kembali maupun proses pengajuan kredit di bank. -
Status tanah masih bermasalah.
Pastikan tanah dasar bangunan tidak sedang menjadi objek sengketa atau masih dijaminkan oleh pengembang. -
Terlalu percaya pada istilah pemasaran.
Jangan hanya berpatokan pada tulisan "strata title" tanpa melihat dokumen legal yang sebenarnya. -
Legalitas bangunan belum lengkap.
Selain sertifikat unit, pastikan bangunan telah memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sesuai ketentuan yang berlaku.
Dengan melakukan pemeriksaan secara menyeluruh sebelum membeli, Anda dapat mengurangi risiko menghadapi permasalahan hukum maupun kerugian finansial di kemudian hari.
Sebelum memutuskan, ada baiknya cek juga kumpulan unit apartemen yang sedang dijual atau disewakan untuk membandingkan status sertifikat antar proyek, mulai dari listing apartemen dijual di Surabaya sampai kota-kota lain. Kalau masih ragu soal legalitas atau prosesnya, agen properti A&A Indonesia yang paham lapangan biasanya bisa membantu memverifikasi dokumen sebelum uang muka dibayarkan, jauh lebih murah dibanding menanggung risiko sengketa belakangan.
Konsultasikan Legalitas Apartemen Sebelum Anda Membeli
Masih ragu menentukan apakah sertifikat apartemen yang ditawarkan sudah sesuai atau ingin memastikan seluruh dokumen legalitasnya aman? Jangan mengambil keputusan hanya berdasarkan brosur atau penjelasan singkat dari penjual.
Tim profesional A&A Indonesia siap membantu Anda melakukan pengecekan legalitas properti, memverifikasi dokumen kepemilikan, hingga memberikan pendampingan dalam proses jual beli apartemen agar transaksi berjalan lebih aman, nyaman, dan sesuai ketentuan yang berlaku.
Sumber Referensi
- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. 2024. Mengenal Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
- DPR RI. 2011. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
- Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. 2023. Rumah Susun sebagai Solusi Hunian Perkotaan.
