Selama hampir 20 tahun menjadi property agent, saya melihat sendiri perubahan perilaku calon penyewa maupun pemilik properti komersial dalam beberapa waktu terakhir. Banyak pelaku usaha yang sebenarnya ingin memiliki properti sendiri, tetapi memilih menyewa terlebih dahulu — sementara di sisi lain, minat beli properti residensial maupun komersial justru melambat.
Ini bukan sekadar kesan lapangan. Data resmi mendukung pengamatan tersebut.
Data Resmi: Penjualan Properti Melambat di Awal 2026
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia — dirilis resmi lewat siaran pers BI — mencatat penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi tajam 25,67% secara tahunan (yoy) pada kuartal I 2026, berbalik dari pertumbuhan 7,83% (yoy) pada kuartal IV 2025. Kondisi ini terjadi di tengah Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang sebenarnya masih tumbuh, meski terbatas, sebesar 0,62% (yoy) — sedikit melambat dibanding 0,83% (yoy) pada kuartal sebelumnya.
Memasuki kuartal II 2026, BI mencatat penjualan mulai membaik namun masih terkontraksi 2,36% (yoy) — jauh mengerem dibanding kontraksi 25,67% pada kuartal sebelumnya, sementara IHPR tumbuh 0,69% (yoy). Artinya, pasar jual properti residensial belum benar-benar pulih di paruh pertama 2026, baru mengerem laju penurunannya.
Bank Indonesia juga secara rutin merilis laporan resmi Perkembangan Properti Komersial setiap triwulan, mencakup segmen ritel, perkantoran, dan pergudangan — pembaca yang ingin data komersial lebih rinci per kota bisa mengaksesnya langsung di laman resmi tersebut.
Baca Juga: Prospek Pasar Properti 2026 di Surabaya Menurut Ahli, Mulai Bangkit?
Tapi Sewa Justru Bergerak Sebaliknya
Ini bagian yang menarik dari sisi lapangan. Saat aktivitas jual melambat, permintaan sewa tempat usaha di Surabaya justru relatif ketat. Dari pengalaman menangani transaksi sewa maupun jual properti komersial belakangan ini, unit-unit sewa di lokasi strategis cenderung lebih cepat terserap dibanding unit yang ditawarkan untuk dijual — pemilik properti pun lebih sering menerima tawaran negosiasi harga jual, sementara untuk sewa, persaingan mendapatkan lokasi bagus justru terasa lebih ketat.
Artinya, permintaan sewa tidak ikut lesu meski keputusan membeli properti ditunda. Justru sebaliknya: makin banyak pelaku usaha yang beralih dari "menunda beli" menjadi "menyewa dulu" — dan itu membuat pasar sewa tetap kompetitif.
Baca Juga: Pasar Properti 2025 di Indonesia: Tren Pasar dan Prospek Properti 2026
Kenapa Pengusaha Lebih Memilih Sewa Dulu daripada Membeli?
Berdasarkan pengalaman menangani transaksi sewa dan jual properti komersial di Surabaya dan sekitarnya, ada lima alasan utama yang paling sering saya temui di lapangan.
1. Modal Tidak Ingin Terkunci di Properti
Di tengah kondisi pembiayaan properti primer yang masih didominasi dana internal pengembang dan skema KPR, pengusaha lebih memilih menyimpan modal untuk kebutuhan yang lebih produktif: stok barang, renovasi interior, peralatan usaha, marketing, dan ekspansi cabang. Membeli properti komersial berarti mengunci dana besar di aset yang tidak likuid, padahal bisnis butuh modal kerja yang fleksibel.
2. Bisnis Ingin Menguji Lokasi Lebih Dulu
Pengusaha tidak selalu tahu apakah suatu lokasi akan menghasilkan omzet sesuai ekspektasi. Daripada langsung membeli ruko senilai miliaran rupiah, banyak yang memilih pola: sewa 2–3 tahun terlebih dahulu → evaluasi performa bisnis → baru memutuskan membeli atau memperpanjang sewa.
Baca Juga: 5 Tips Memilih Lokasi Tempat Usaha yang Strategis
3. Harga Properti Komersial Belum Tentu Sebanding dengan Return Bisnis
Ini bukan soal harga properti yang "mahal", tapi soal proporsi. Return dari operasional bisnis belum tentu sepadan dengan besarnya modal yang harus ditanamkan untuk membeli tempat usaha di lokasi strategis. Menyewa membuat rasio modal terhadap potensi pendapatan jadi lebih masuk akal, terutama untuk bisnis yang baru berjalan 1–3 tahun.
4. Bisnis Sekarang Lebih Fleksibel dan Mudah Berpindah
F&B, klinik, salon, kantor, lembaga pendidikan, studio kreatif, hingga retail kini terbiasa berpindah lokasi mengikuti tren pasar atau kebutuhan ekspansi. Fleksibilitas lokasi menjadi nilai tersendiri — sesuatu yang sulit didapat kalau properti sudah dibeli dan terikat di satu titik.
5. Pemilik Properti Juga Perlu Menyesuaikan Diri
Perubahan ini bukan hanya soal penyewa. Kalau Anda pemilik ruko atau properti komersial, pertanyaannya bukan lagi sekadar "berapa harga sewanya", tapi: apakah properti Anda sesuai dengan kebutuhan bisnis yang sedang mencari tempat? Ukuran, tata ruang, daya listrik, dan fleksibilitas kontrak kini ikut menentukan seberapa cepat properti komersial laku disewakan.
Baca Juga: 8 Tips Investasi Properti Saat Ekonomi Tidak Stabil
Studi Kasus: Menangani Sewa Jangka Panjang 10–15 Tahun untuk Korporasi
Selain sewa jangka pendek untuk UMKM dan usaha rintisan, A&A Indonesia juga menangani transaksi sewa jangka panjang untuk perusahaan skala menengah-besar, dengan durasi kontrak 10 hingga 15 tahun. Dari pengalaman ini, ada dua pola sewa korporasi yang paling umum kami temui:
-
Sewa tanah dan bangunan sekaligus — perusahaan menyewa properti yang sudah berdiri lengkap dengan bangunannya, biasanya untuk kebutuhan yang bisa langsung dioperasikan tanpa proses konstruksi tambahan.
-
Sewa tanah saja, bangunan dibangun sendiri oleh penyewa (built-to-suit) — perusahaan menyewa lahan dalam jangka panjang lalu membangun fasilitas sesuai spesifikasi operasional mereka sendiri. Pola ini umum dipilih perusahaan yang butuh desain bangunan spesifik (misalnya outlet retail dengan standar tertentu, fasilitas produksi, atau gudang dengan spesifikasi khusus) dan ingin memastikan bangunan sesuai kebutuhan jangka panjang mereka.
Kedua pola ini mencerminkan poin di atas: perusahaan besar sekalipun kini lebih memilih mengunci lokasi lewat sewa jangka panjang daripada membeli, sambil tetap punya kendali penuh atas desain bangunan lewat skema built-to-suit. Pola serupa juga pernah terjadi di skala lebih kecil — misalnya saat A&A Indonesia membantu proses pencarian tanah sewa di Citraland Surabaya untuk kebutuhan usaha kuliner.
Apa Artinya Ini untuk Pemilik dan Pencari Tempat Usaha?
Bagi pemilik properti komersial, tren ini adalah alasan kuat untuk lebih terbuka pada skema sewa jangka panjang — termasuk opsi built-to-suit — ketimbang hanya menunggu pembeli di tengah pasar jual yang masih lesu. Bagi pencari tempat usaha, ketatnya pasar sewa berarti lokasi-lokasi strategis akan makin cepat terserap, sehingga keputusan menyewa sebaiknya tidak ditunda terlalu lama — lihat pilihan ruko yang bisa disewa di kawasan Citraland Surabaya Barat sebagai contoh lokasi yang banyak dicari.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
1. Kenapa sewa properti komersial tetap diminati padahal penjualan properti melambat?
Karena pengusaha memilih menjaga likuiditas modal untuk operasional dan ekspansi bisnis, bukan mengunci dana besar di aset properti, terutama saat suku bunga KPR/KPL masih tinggi.
2. Apakah tren ini hanya terjadi di Surabaya?
Data BI menunjukkan pelambatan penjualan residensial terjadi secara nasional di pasar primer. Untuk data komersial per kota secara lebih rinci, pembaca bisa merujuk ke laporan resmi Perkembangan Properti Komersial BI.
3. Berapa lama biasanya kontrak sewa tempat usaha komersial?
Untuk UMKM dan usaha ritel umumnya 1–3 tahun. Untuk korporasi atau kebutuhan built-to-suit, kontrak bisa mencapai 10–15 tahun.
4. Apa itu skema sewa built-to-suit?
Skema di mana penyewa hanya menyewa lahan/tanah, kemudian membangun sendiri bangunan sesuai kebutuhan operasional mereka, dengan jangka waktu sewa yang panjang.
5. Lebih menguntungkan mana, menyewa atau membeli tempat usaha saat kondisi pasar seperti sekarang?
Tergantung tahap bisnis. Usaha yang masih menguji lokasi atau ingin menjaga modal kerja lebih diuntungkan menyewa; usaha yang sudah stabil dan ingin efisiensi biaya jangka panjang bisa mempertimbangkan membeli — idealnya dikonsultasikan ke agen properti berpengalaman untuk melihat kondisi lokasi spesifik.
Cari Tempat Usaha yang Sesuai Kebutuhan Anda
Jika Anda sedang mencari tempat usaha atau ruko disewa di Surabaya, A&A Indonesia siap membantu menemukan properti yang sesuai dengan kebutuhan dan preferensi Anda, mulai dari lokasi, luas, hingga karakteristik properti yang dibutuhkan. Lihat pilihan ruko yang disewakan di Surabaya dan temukan opsi properti yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan bisnis Anda.
Tidak hanya untuk kebutuhan sewa, Anda juga dapat berkonsultasi bersama agen properti profesional A&A Indonesia untuk mendapatkan rekomendasi properti yang tepat sekaligus mempertimbangkan peluang investasi properti sesuai kondisi dan tujuan Anda. Dengan memahami kebutuhan, lokasi, dan preferensi Anda, A&A Indonesia membantu proses pencarian properti agar lebih terarah dan sesuai kebutuhan.
Sumber Referensi
- Bank Indonesia (resmi, siaran pers) — "Survei Harga Properti Residensial Triwulan I 2026: Harga Properti Residensial Tumbuh Terbatas".
- Bank Indonesia (resmi, siaran pers) — "Survei Harga Properti Residensial Triwulan II 2026: Harga Properti Residensial Meningkat Terbatas".
- Bank Indonesia (resmi, laporan triwulanan) — "Perkembangan Properti Komersial - Triwulan I 2026" (laporan PDF resmi mencakup segmen ritel, perkantoran, pergudangan).
