Cara Hitung BPHTB 2026 yang Benar agar Tidak Salah Bayar

Elsiye Riana
Praktisi Properti sejak 2006
Founder A&A Indonesia

Membeli rumah, tanah, atau ruko bukan hanya soal menyiapkan harga properti. Ada sejumlah biaya transaksi yang perlu diperhitungkan sejak awal, salah satunya adalah cara hitung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Memahami perhitungannya akan membantu Anda menyusun anggaran dengan lebih akurat dan menghindari kendala saat proses balik nama maupun Akta Jual Beli (AJB).

Sayangnya, masih banyak pembeli yang baru mengetahui besaran BPHTB ketika transaksi hampir selesai. Padahal, jika dihitung sejak awal, Anda dapat memperkirakan total dana yang dibutuhkan sekaligus meminimalkan risiko kekurangan pembayaran atau keterlambatan administrasi. Selain BPHTB, artikel 3 jenis pajak dalam transaksi jual beli tanah ini bisa membantu Anda memahami komponen biaya lainnya sebelum memulai proses jual beli.

Mengapa Memahami Cara Hitung BPHTB Sangat Penting?

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli properti, kewajiban ini umumnya menjadi tanggung jawab pembeli dan harus diselesaikan sebelum proses AJB dapat dilakukan.

Mengetahui cara menghitung BPHTB sejak awal memberikan beberapa manfaat, di antaranya:

• Menyusun anggaran transaksi dengan lebih akurat
  Selain harga properti, pembeli juga perlu menyiapkan biaya notaris, balik nama, hingga pajak. Dengan mengetahui estimasi BPHTB, perencanaan keuangan menjadi lebih matang.

• Menghindari keterlambatan proses administrasi
  Kekurangan pembayaran BPHTB dapat menyebabkan proses validasi pajak maupun AJB tertunda sehingga penyelesaian transaksi menjadi lebih lama.

• Mengurangi risiko kesalahan perhitungan
  Memahami komponen BPHTB membantu pembeli melakukan pengecekan ulang sebelum pembayaran dilakukan.

Dengan memahami dasar perhitungannya, Anda dapat menjalani proses pembelian properti dengan lebih tenang dan terencana. Sebagai catatan, pemerintah daerah kadang menggelar program keringanan pajak — misalnya program pengurangan BPHTB yang pernah digelar Pemkot Surabaya — jadi selalu cek info terbaru dari daerah Anda.

Baca juga: Mengenal AJB dan Perbedaannya dengan Sertifikat Tanah

Cara Hitung BPHTB Lengkap dengan Rumus dan Simulasi

Besarnya BPHTB dihitung menggunakan rumus berikut.

Rumus BPHTB
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai transaksi atau nilai objek pajak yang dijadikan dasar pengenaan BPHTB.

• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) merupakan nilai pengurang yang besarannya ditetapkan oleh pemerintah daerah sehingga dapat berbeda pada setiap kabupaten atau kota.

Rumus berikut masih menjadi dasar perhitungan BPHTB per 2026. Namun besaran NPOPTKP tetap mengikuti ketentuan pemerintah daerah masing-masing sehingga dapat berubah sewaktu-waktu.

Simulasi Perhitungan BPHTB

Berikut contoh sederhana untuk membantu memahami proses perhitungannya.

*Contoh simulasi. Besaran NPOPTKP mengikuti ketentuan pemerintah daerah masing-masing.

Perlu diingat bahwa apabila nilai transaksi lebih rendah dibandingkan nilai yang menjadi dasar pengenaan menurut ketentuan perpajakan daerah, maka perhitungan BPHTB dapat menggunakan nilai yang ditetapkan sesuai regulasi yang berlaku.

Baca juga: Jangan Kaget, Ini Deretan Biaya Tambahan Saat Beli Rumah!

Faktor yang Perlu Diperhatikan agar Perhitungan BPHTB Tidak Keliru

Selain memahami rumus, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum menghitung BPHTB.

• NPOPTKP setiap daerah berbeda
  Tidak ada satu angka yang berlaku secara nasional. Oleh karena itu, selalu pastikan Anda menggunakan ketentuan terbaru dari pemerintah daerah tempat objek properti berada, misalnya ketentuan pajak daerah di Surabaya atau Sidoarjo.

• Nilai transaksi harus sesuai kondisi sebenarnya
  Penggunaan nilai transaksi yang tidak sesuai dapat memengaruhi proses verifikasi maupun validasi pajak.

• Siapkan biaya transaksi lainnya
  BPHTB hanyalah salah satu komponen biaya pembelian properti. Pembeli juga perlu memperhitungkan biaya dan syarat balik nama sertifikat tanah, pengecekan sertifikat, serta biaya administrasi apabila menggunakan fasilitas kredit bank.

Dengan memperhatikan ketiga hal tersebut, proses transaksi umumnya dapat berjalan lebih lancar tanpa revisi administrasi yang tidak diperlukan.

Sudah Yakin Perhitungan BPHTB Anda Sudah Tepat?

Menghitung BPHTB sebenarnya tidak rumit apabila seluruh data transaksi sudah tersedia. Namun, karena setiap daerah memiliki ketentuan NPOPTKP yang berbeda, perhitungannya tetap perlu disesuaikan dengan regulasi setempat. Melakukan pengecekan sebelum transaksi menjadi langkah yang bijak agar seluruh proses jual beli dapat berjalan lebih aman, cepat, dan sesuai ketentuan.

Catatan Praktisi
Selama mendampingi berbagai transaksi properti sejak 2006, saya melihat banyak pembeli hanya berfokus pada harga properti tanpa menghitung keseluruhan biaya transaksi. Padahal, estimasi BPHTB yang disiapkan sejak awal akan membantu proses transaksi berjalan lebih lancar dan mengurangi potensi kendala administrasi.
Karena besaran NPOPTKP berbeda di setiap kabupaten/kota, saya selalu menyarankan agar perhitungan mengacu pada peraturan daerah yang berlaku sehingga hasilnya tetap akurat.

Pertanyaan Seputar BPHTB

Siapa yang wajib membayar BPHTB?

Dalam transaksi jual beli properti, kewajiban membayar BPHTB umumnya berada di pihak pembeli dan harus diselesaikan sebelum proses Akta Jual Beli (AJB) dilakukan.

Kapan BPHTB harus dibayar?

BPHTB dibayarkan ketika terjadi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu sebelum penandatanganan AJB di hadapan notaris atau PPAT.

Apa beda BPHTB dengan PPh atas penjualan properti?

BPHTB adalah pajak yang dibayarkan oleh pembeli atas perolehan hak tanah/bangunan, sedangkan PPh (Pajak Penghasilan) dibayarkan oleh penjual atas penghasilan dari transaksi penjualan properti tersebut.

Berapa persen tarif BPHTB?

Tarif BPHTB adalah 5% dari selisih antara NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang berlaku di daerah tersebut.

Apakah NPOPTKP sama di semua kota?

Tidak. Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing sehingga bisa berbeda antara satu kabupaten/kota dengan kota lainnya.

Rencanakan Investasi Properti Bersama A&A Indonesia

Membeli properti untuk tempat tinggal maupun investasi memerlukan perencanaan yang matang, termasuk memperkirakan seluruh biaya transaksi sebelum mengambil keputusan. Dengan pendampingan yang tepat, Anda dapat memahami estimasi BPHTB, biaya notaris, hingga kebutuhan dana secara lebih menyeluruh.

A&A Indonesia siap membantu Anda menemukan properti yang sesuai sekaligus memberikan pendampingan selama proses transaksi. Melakukan pengecekan sebelum transaksi menjadi langkah yang bijak — Anda bisa mulai dengan menjelajahi listing properti terbaru atau titipkan properti Anda untuk dijual bersama tim kami. Dengan pengalaman di industri properti sejak 2006, tim A&A Indonesia siap menjadi partner terpercaya agar investasi properti Anda berjalan lebih aman, terencana, dan nyaman.

Sumber Referensi

1. Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta. 2024. Apa Itu BPHTB dan Saat Terutangnya?
2. Direktorat Jenderal Pajak. Tata Cara Persiapan Pengalihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagai Pajak Daerah.
3. JDIH BPK RI. 2022. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
   JDIH BPK RI - UU Nomor 1 Tahun 2022