Syarat & Ketentuan — AYDA & Lelang

1. Definisi

AYDA (Agunan Yang Diambil Alih)

Aset properti yang diperoleh oleh kreditur (bank/lembaga keuangan), baik melalui pelelangan maupun di luar lelang, akibat debitur tidak memenuhi kewajibannya (wanprestasi).

Lelang

Proses penjualan terbuka kepada publik dengan mekanisme penawaran harga untuk mendapatkan harga tertinggi, sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

2. Sifat Informasi

• Seluruh informasi properti yang ditampilkan bersifat informasi umum dan tidak mengikat (non-binding).
• A&A Indonesia bertindak sebagai perantara pemasaran (broker), bukan pemilik aset.
• Data properti dapat berubah sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.
• Listing AYDA & Lelang diunggah secara berkala dan dalam jumlah besar dari data bank/KPKNL/pemilik aset, sehingga tidak seluruhnya melalui verifikasi lapangan satu per satu oleh A&A Indonesia sebelum ditayangkan.
• Karena volume dan frekuensi pembaruan, status listing (tersedia, terjual, dibatalkan, atau ditunda) dapat belum sepenuhnya real-time di website.

3. Akurasi Data, Kesalahan Input & Kategorisasi Listing

Data bukan penawaran resmi

Harga, deskripsi, dan status yang tertera di website merupakan indikasi awal, bukan penawaran resmi/final. Penawaran resmi hanya berlaku setelah dikonfirmasi tertulis oleh A&A Indonesia.

Kesalahan input data (admin/marketing)

Kesalahan input seperti harga, luas, atau deskripsi properti dapat terjadi sebagai human error internal. Kesalahan tersebut tidak menjadikan data yang salah tayang sebagai mengikat secara hukum, dan A&A Indonesia berhak mengoreksinya kapan saja tanpa dianggap wanprestasi. Calon pembeli wajib melakukan konfirmasi tertulis atas harga dan syarat sebelum melakukan pembayaran dalam bentuk apa pun (booking fee, tanda jadi, DP, dsb).

Kesalahan kategorisasi listing

Pencantuman suatu properti sebagai "AYDA" atau "Lelang" pada website bersifat administratif mengikuti data yang diterima/diinput, dan bukan merupakan pernyataan resmi atas status hukum properti tersebut. Status hukum yang sah hanya merujuk pada dokumen resmi dari kreditur, KPKNL, atau notaris. Apabila terjadi kesalahan kategorisasi — misalnya properti non-lelang tertag sebagai lelang — A&A Indonesia akan segera mengoreksi atau menghapus listing yang bersangkutan setelah diketahui atau setelah menerima laporan dari pihak terkait.

Mekanisme keberatan/pelaporan

Pemilik aset, kreditur, atau pihak lain yang keberatan atas suatu listing dapat melaporkan melalui kontak resmi pada Pasal 12 untuk ditindaklanjuti secepatnya, sebelum menempuh jalur hukum.

Komitmen & Batas Ganti Rugi

Sebagai agen properti, kami berkomitmen memberikan informasi yang akurat. Apabila terjadi kesalahan, kami akan melakukan perbaikan atau pengembalian biaya layanan yang telah dibayarkan, tanpa mencakup kerugian tidak langsung.

4. Kondisi Properti (As Is)

Properti dijual dalam kondisi "apa adanya" (as is). Calon pembeli wajib melakukan pemeriksaan (due diligence) secara mandiri, termasuk:

• Pengecekan keabsahan sertifikat di BPN
• Pemeriksaan kondisi fisik bangunan
• Verifikasi status penguasaan/penghuni

Segala risiko atas keputusan pembelian sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembeli.

5. Mekanisme Transaksi

Transaksi dapat dilakukan melalui:

• Lelang resmi melalui KPKNL atau balai lelang berizin
• Penjualan langsung (non-lelang) sesuai ketentuan pemilik aset

Penjualan langsung (non-lelang) dilaksanakan melalui Notaris/PPAT dengan Akta Jual Beli. Untuk pembelian melalui lelang, Risalah Lelang yang diterbitkan Pejabat Lelang merupakan akta peralihan hak dan menjadi dasar balik nama di BPN, tanpa AJB.

6. Harga, Pajak & Biaya

Harga yang ditampilkan belum termasuk pajak dan biaya di bawah, kecuali dinyatakan lain secara tertulis oleh pemilik aset/penjual. Tarif dapat berubah mengikuti peraturan terbaru.

Pembelian AYDA (penjualan langsung oleh bank/kreditur)

• PPN 1,1% dari harga jual agunan, dipungut oleh kreditur dan dibayar pembeli.Dasar: PP 44/2022 Pasal 10; PMK 41/2023 jo. PMK 11/2025 (besaran tertentu 10% × 11/12 × tarif PPN 12% = efektif 1,1%).
• BPHTB maksimal 5% × (NPOP − NPOPTKP), ditanggung pembeli; tarif dan NPOPTKP mengikuti Perda setempat.Dasar: UU 1/2022 tentang HKPD.
• Biaya Notaris/PPAT, balik nama, dan pengecekan sertifikat.

Pembelian melalui Lelang

• Bea Lelang Pembeli 2% dari harga lelang untuk tanah/bangunan, disetor bersama pelunasan ke KPKNL/penyelenggara lelang. Bea lelang merupakan PNBP (penerimaan negara bukan pajak), yang di lapangan sering disebut "pajak lelang".Dasar: PP 3/2018 jo. PP 62/2020 tentang Jenis dan Tarif PNBP pada Kementerian Keuangan; PMK 122/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
• BPHTB dengan NPOP berupa harga yang tercantum dalam Risalah Lelang. Kutipan Risalah Lelang baru diserahkan setelah pembeli menyerahkan bukti setor BPHTB.
• PPN 1,1% dapat dikenakan apabila objek yang dilelang adalah AYDA milik kreditur. Berlaku atau tidaknya mengikuti pengumuman/syarat lelang dari penjual.
• Biaya balik nama di BPN berdasarkan Risalah Lelang.

Biaya Pengosongan

• Pada umumnya harga belum termasuk pengosongan. Apabila properti masih dihuni atau dikuasai pihak lain, pengosongan beserta biayanya menjadi tanggung jawab pembeli.
• Untuk lelang eksekusi hak tanggungan, apabila penghuni tidak mengosongkan secara sukarela, pembeli dapat mengajukan permohonan eksekusi pengosongan langsung ke Ketua Pengadilan Negeri tanpa gugatan. Biaya permohonan ditanggung pemohon.Dasar: Pasal 200 ayat (11) HIR; SEMA 4/2014 (Rumusan Pleno Kamar Perdata).
• Listing bertanda "Include Pengosongan": pengosongan menjadi tanggung jawab penjual/bank hanya jika dinyatakan tertulis dalam pengumuman lelang, syarat lelang, atau perjanjian jual beli dari penjual. Tanda di website bersifat informasi dan tidak menggantikan dokumen resmi tersebut. Calon pembeli wajib meminta konfirmasi tertulis mengenai cakupan, jangka waktu, dan pihak yang menanggung biaya pengosongan sebelum membayar.

Pajak Penjual

PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 2,5% merupakan kewajiban penjual/pemilik aset, kecuali disepakati lain secara tertulis.Dasar: PP 34/2016.

7. Komisi / Fee Broker

• A&A Indonesia berhak atas komisi/fee broker sesuai kesepakatan dengan pihak pemilik aset dan/atau pembeli.
• Komisi menjadi hak A&A Indonesia apabila transaksi terjadi melalui calon pembeli yang diperkenalkan oleh A&A Indonesia, termasuk bila transaksi diselesaikan di luar sistem setelah perkenalan dilakukan.

8. Batasan Tanggung Jawab

A&A Indonesia tidak bertanggung jawab atas:

• Sengketa hukum atas properti
• Kondisi fisik dan status penguasaan aset
• Pelaksanaan, jangka waktu, dan hasil pengosongan properti, termasuk pada listing bertanda "Include Pengosongan"
• Keterlambatan proses lelang atau transaksi
• Kerugian akibat keputusan pembelian oleh pengguna

9. Kepatuhan Hukum

Seluruh proses AYDA dan lelang mengacu pada peraturan yang berlaku, antara lain:

• UU 7/1992 tentang Perbankan sebagaimana telah diubah (Pasal 12A: bank dapat membeli agunan melalui atau di luar lelang, dan wajib menjualnya kembali)
• Peraturan OJK terkait kualitas aset bank
• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan
• PMK 122/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
• PMK 41/2023 jo. PMK 11/2025 tentang PPN atas penyerahan AYDA
• PP 3/2018 jo. PP 62/2020 tentang tarif PNBP (Bea Lelang)

AYDA bersifat sementara dan wajib dijual kembali oleh kreditur sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

10. Persetujuan Pengguna

Dengan menggunakan halaman ini, pengguna menyatakan telah memahami risiko transaksi AYDA & lelang, bertanggung jawab atas keputusan pembeliannya sendiri, dan tidak akan mengajukan tuntutan kepada A&A Indonesia atas kerugian dari transaksi tersebut.

11. Perubahan Ketentuan

A&A Indonesia berhak mengubah syarat dan ketentuan ini sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.

12. Kontak

Untuk informasi lebih lanjut, silakan hubungi kami: