Cara Memilih Lokasi Tanah di Surabaya agar Tidak Salah Beli

Membeli tanah membutuhkan pemeriksaan yang lebih menyeluruh daripada sekadar membandingkan harga dan melihat lokasi di peta. Tanah yang terlihat strategis belum tentu sesuai untuk rumah tinggal, tempat usaha, gudang, kos, atau investasi jangka panjang.

Beberapa masalah baru terlihat setelah transaksi berjalan, seperti peruntukan lahan yang tidak sesuai rencana, akses kendaraan yang terbatas, risiko banjir, atau dokumen kepemilikan yang perlu ditelusuri lebih lanjut.

Karena itu, calon pembeli perlu memeriksa kondisi tanah secara bertahap sebelum mengambil keputusan. Berikut checklist yang dapat digunakan saat mengevaluasi tanah di Surabaya.

1. Pastikan Peruntukan Tanah Sesuai Kebutuhan

Langkah pertama adalah menentukan tujuan pembelian. Tanah untuk rumah tinggal membutuhkan pertimbangan berbeda dari tanah untuk ruko, gudang, atau kos.

Kriteria tersebut merupakan panduan awal, bukan jaminan bahwa tanah dapat langsung dibangun sesuai tujuan pembelian. Setiap bidang tanah tetap perlu diperiksa secara khusus.

2. Periksa Zonasi dan Ketentuan Tata Ruang

Ilustrasi Tanah Potensial

Jangan mengasumsikan bahwa semua tanah dapat digunakan untuk berbagai jenis bangunan. Peruntukan lahan dan ketentuan tata ruang perlu diperiksa sebelum pembelian.

Di Surabaya, calon pembeli dapat menanyakan atau memeriksa Keterangan Rencana Kota (KRK) untuk bidang tanah yang dituju melalui prosedur resmi yang berlaku.

Perhatikan beberapa hal berikut:

• Peruntukan lahan: pastikan sesuai dengan rencana penggunaan tanah.

• Garis Sempadan Bangunan (GSB): periksa batas jarak bangunan terhadap jalan atau batas tertentu.

• Koefisien Dasar Bangunan (KDB): pahami batas luas dasar bangunan yang diizinkan.

• Koefisien Lantai Bangunan (KLB): periksa ketentuan luas total lantai bangunan sesuai aturan yang berlaku.

Sebagai ilustrasi, apabila suatu bidang tanah seluas 500 m² memiliki KDB yang diizinkan sebesar 60%, luas dasar bangunan yang dapat dibangun secara teoritis adalah 300 m². Penerapan sebenarnya tetap mengikuti dokumen dan ketentuan yang berlaku untuk lokasi tersebut.

3. Survei Akses Jalan dan Kondisi Fisik Tanah

Peta digital membantu mengenali lokasi, tetapi tidak menggantikan survei langsung. Datangi tanah untuk melihat kondisi akses, bentuk lahan, dan lingkungan sekitarnya.

Gunakan checklist berikut:

• Lebar jalan sesuai dengan kebutuhan penggunaan tanah.

• Kendaraan yang diperlukan dapat masuk dan bermanuver.

• Lebar muka tanah cukup untuk rencana bangunan.

• Bentuk tanah memungkinkan pemanfaatan yang direncanakan.

• Posisi tanah terhadap jalan utama sudah dipertimbangkan.

• Waktu tempuh ke akses utama telah diperiksa pada jam sibuk.

Tanah di posisi sudut atau hook, misalnya, dapat memberikan visibilitas lebih baik untuk usaha. Namun, posisi tersebut juga perlu dievaluasi dari sisi lalu lintas, akses masuk, dan kebutuhan privasi apabila digunakan untuk rumah tinggal.

4. Periksa Risiko Banjir dan Kondisi Lingkungan

Kondisi lingkungan dapat memengaruhi kenyamanan penggunaan tanah sekaligus biaya persiapan pembangunan. Jangan hanya mengandalkan kondisi saat survei berlangsung.

Periksa hal-hal berikut:

• Tanyakan kepada warga sekitar mengenai riwayat genangan atau banjir.

• Amati saluran drainase dan kondisi aliran air di sekitar tanah.

• Bandingkan elevasi tanah dengan jalan di depannya.

• Periksa indikasi kebutuhan pengurukan atau pemadatan.

• Evaluasi kondisi tanah bersama tenaga teknis apabila akan digunakan untuk pembangunan.

Jika memungkinkan, lakukan survei pada waktu berbeda dan setelah hujan. Langkah ini membantu memperoleh gambaran lingkungan yang lebih menyeluruh, meskipun tidak dapat menjamin bahwa risiko banjir sepenuhnya tidak ada.

5. Verifikasi Legalitas Sebelum Membayar Uang Muka

Lokasi yang sesuai belum cukup untuk memastikan transaksi aman. Status hak dan riwayat kepemilikan perlu diperiksa melalui prosedur yang tepat.

Hal-hal yang perlu diperhatikan meliputi:

• Jenis hak atas tanah: periksa status sertifikat, misalnya SHM atau HGB, beserta ketentuan yang melekat.

• Kesesuaian data: cocokkan nama pemegang hak, luas, dan batas bidang dengan dokumen serta kondisi lapangan.

• Riwayat kepemilikan: telusuri apabila terdapat perbedaan data atau informasi yang belum jelas.

• Potensi sengketa atau pembatasan: lakukan pemeriksaan melalui PPAT dan instansi berwenang sesuai kebutuhan.

• Pajak bumi dan bangunan: periksa status pembayaran dan tunggakan yang mungkin ada.

Jika tanah masih menggunakan dokumen lama seperti Petok D atau Letter C, jangan langsung menyamakannya dengan sertifikat hak atas tanah. Riwayat penguasaan dan proses pensertifikatan perlu diperiksa secara cermat.

Sebelum transaksi dilanjutkan, mintalah bantuan PPAT untuk menelusuri dokumen dan prosedur yang diperlukan. Untuk memahami biaya yang mungkin timbul, baca juga panduan 3 Jenis Pajak dalam Transaksi Jual Beli Tanah.

6. Bandingkan Harga Tanah Berdasarkan Kondisi yang Setara

Harga murah belum tentu berarti menguntungkan. Bandingkan setidaknya tiga tanah pembanding yang berada di kawasan sejenis dan memiliki karakteristik yang relatif setara.

Pertimbangkan beberapa faktor berikut:

• Harga per meter persegi.

• Luas dan lebar muka tanah.

• Bentuk bidang serta kemudahan akses.

• Status legalitas dan peruntukan.

• Kondisi lingkungan dan kebutuhan perbaikan.

• Jarak ke fasilitas serta akses transportasi.

NJOP dapat digunakan sebagai salah satu referensi perpajakan, tetapi tidak selalu sama dengan harga pasar. Nilai tanah tetap perlu dievaluasi berdasarkan kondisi aktual dan pembanding yang relevan.

Jika pembelian akan menggunakan pembiayaan bank, pelajari pula Kredit Tanah (KPT): Syarat, Tanah yang Bisa Dikredit, dan Cara Pengajuannya. Persetujuan pembiayaan bergantung pada kebijakan bank, kelayakan pemohon, dan kondisi tanah yang diajukan.

Baca Juga: 5 Tips Jual Tanah Agar Cepat Laku dan Tidak Bakal Rugi

Checklist Akhir Sebelum Memutuskan Membeli Tanah

Sebelum menyepakati transaksi, pastikan poin-poin berikut sudah diperiksa:

• Tujuan pembelian dan rencana penggunaan tanah sudah jelas.

• Peruntukan lahan sesuai dengan kebutuhan.

• Ketentuan tata ruang dan bangunan telah diperiksa.

• Akses jalan, lebar muka, dan bentuk tanah sesuai.

• Riwayat banjir serta kondisi lingkungan telah ditelusuri.

• Legalitas dan data kepemilikan telah diperiksa.

• Harga per meter sudah dibandingkan dengan tanah sejenis.

• Biaya tambahan dan kebutuhan pembiayaan telah diperhitungkan.

• Dokumen dan prosedur transaksi telah dikonsultasikan dengan pihak yang berwenang.

Checklist ini membantu menyusun pemeriksaan secara sistematis. Keputusan akhir tetap perlu mempertimbangkan hasil verifikasi dokumen, kondisi fisik, dan kebutuhan pembeli.

Baca Juga: Cara Hitung BPHTB 2026 yang Benar agar Tidak Salah Bayar

Mencari Tanah di Surabaya Bersama A&A Indonesia

Memilih tanah yang sesuai membutuhkan informasi mengenai lokasi, akses, kondisi lahan, dan kebutuhan penggunaan. A&A Indonesia telah bergerak di bidang properti sejak 2006 dan membantu calon pembeli memperoleh informasi mengenai berbagai pilihan properti.

Anda dapat mulai dengan menjelajahi pilihan tanah dan properti yang tersedia, lalu mendiskusikan kebutuhan Anda bersama agen properti A&A Indonesia. Informasi mengenai perusahaan dan layanannya dapat dibaca di halaman Tentang A&A Indonesia.

Bagi pemilik tanah yang ingin menjual atau memasarkan lahannya, tersedia pula layanan Titip Properti.

Sumber referensi: Riset tim A&A Indonesia dan pemeriksaan informasi terkait properti serta proses pembelian tanah.